如何選聘和解聘物業管理企業

問38、新建住宅是否必須進行招標選聘物業管理企業?答:是的。按照規定,國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;新建住宅物業的建設單位,應通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

問39、業主大會決定續聘原物業管理企業,是否應進行招標?答:不需要。物業服務合同到期,業主大會決定續聘原物業管理企業提供服務的,可不再進行招標,直接授權業主委員會續簽物業服務合同。

問40、業主大會決定更換物業管理企業的決議,應當有持有多少投票權的業主同意?答:業主大會更換物業管理企業的決議,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

問41、業主大會更換物業管理企業,是否應當告知社區居委會和街道辦事處?答:是的。作為物業管理區域的重大事項,業主大會作出更換物業管理企業的決議后,應當及時告知當地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居委會。

問42、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前,應當就哪些事項形成決議?答:根據不同情況,業主大會應當在招標前決定以下事項:(1)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標;(2)確定采取公開招標或邀請招標方式;(3)授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后,由業主大會最終確定中標人;(4)物業服務價格幅度或水平。

問43、業主委員會招標前,是否需要備案?答:業主委員會招標前,應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時,應提交以下資料:(1)業主大會決議;(2)招標公告或者投標邀請書;(3)招標文件;(4)法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委托書。

問44、業主委員會組織招標過程中,如何保證廣大業主的知情權?答:應從以下幾個方面保障業主的知情權:(1)業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的,業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示;(2)評標過程中,現場答辯可采用公開的方式,業主可參加旁聽;(3)評標結束后,業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示;(4)中標企業確定后,業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

問45、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的,應當提前多少天告知原物業管理企業?答:原物業服務合同即將到期,業主大會決定重新選聘物業管理企業的,應當及時召開全體業主大會,并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期,業主大會決定另行選聘物業管理企業的,應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。

問46、業主委員會招標應當何時完成?答:業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作,應在原物業服務合同到期前一個月完成。

問47、業主委員會通過招標重新選聘物業管理企業后,應當如何組織新老企業的交接?答:業主大會依法重新選聘物業管理企業的,應當在解除與原物業管理企業的(前期)物業服務合同后,方可組織雙方交接。交接活動由業主委員會組織,原物業管理企業應將下列材料移交給新物業管理企業:(1)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(4)物業管理所必需的其他資料。交接時,應當制作交接證明并由雙方企業和業主委員會加蓋印章。交接完畢后,原物業管理企業應退出物業管理區域。

問48、如何與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同?答:按照有關規定,由業主委員會代表全體業主,與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。物業服務合同生效后,全體業主均應履行合同約定。物業服務合同主要內容包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業服務合同的示范文本。


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