業主大會及業主委員會

問18、什么是業主大會?答:物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是對應物業管理區域成立的,一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

問19、如何劃分物業管理區域?答:物業所在地區、縣國土房管局會同街道辦事處負責協調物業管理區域劃分工作。劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素;非住宅區域劃分主要考慮建設立項、規劃等因素;住宅與非住宅結構相連的區域,應本著有利于物業管理的原則劃定。

問20、什么時候應成立業主大會?答:新建和已建成的商品房(包括經濟適用房)入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業管理區域;公有住房出售率超過50%的物業管理區域,應當盡快組織召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會。

問21、如何召開首次業主大會會議,成立業主大會?答:應按以下步驟召開首次業主大會會議,成立業主大會:(1)成立籌備組,負責業主大會籌備工作。住宅物業首次業主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位(或公有住房出售單位)、社區居委會組成業主大會會議籌備組;籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見基礎上確定。非住宅物業籌備組由業主代表、建設單位組成。籌備組的主要職責如下: ①確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容; ②按照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案); ③確定業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權; ④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單; ⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。上述工作①- ④應以書面形式在物業管理區域內公告。(2)籌備組應自組成之日起30日內組織召開首次業主大會會議,審議通過《業主大會議事規則》和《業主公約》,并選舉產生業主委員會。區、縣國土房管局對籌備組召開業主大會會議工作進行指導、監督。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

問22、什么情況下可以不成立業主大會?答:物業管理區域只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的,業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

問23、如何確定業主在首次業主大會會議的投票權?答:首次業主大會會議的投票權按照業主擁有的物業建設面積計算。以每一平米為投票權計算基數,不足一平米部分不予計算。以后業主大會會議的投票權計票方式可以通過《業主大會議事規則》確定。

問24、業主大會會議以什么形式召開?答:業主大會會議可以采取集體討論形式,也可以采取書面征求意見形式。但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主因故不能參加業主大會會議,可以書面委托代理人參加。

問25、業主大會是否要定期開會,由誰召開?答:業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議: (1)20%以上業主提議的; (2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; (3)業主大會議事規則或業主公約規定的其他情況。

問26、業主大會具有哪些主要職責?答:業主大會主要職責如下:(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;(2)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;(3)選聘、解聘物業管理企業;(4)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

問27、業主大會如何決議才有效?答:一般事項,必須經與會業主所持投票權 1/2以上通過;業主大會作出制定或修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3以上通過。

問28、什么是業主委員會,與業主大會是什么關系?答:業主委員會由業主大會選舉產生,是業主大會的執行機構,具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5至9人的單數,業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

問29、業主委員會職責是什么?答:業主委員會的主要職責為:(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(4)監督業主公約的實施;(5)業主大會賦予的其他職責。業主委員會應當監督違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主,限期交納物業服務費用。

問30、什么人可以當選業主委員會委員?答:具備以下資格條件的業主可以成為業主委員會委員:(1)具有完全民事行為能力的業主;(2)遵守國家有關法律、法規;(3)遵守業主大會議事規則、業主公約、模范履行業主義務;(4)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;(5)具有一定組織能力;(6)具備必要的工作時間。在實際工作中,鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委員會委員參與物業管理。

問31、業主委員會是否需要備案?答:業主委員會應自選舉產生之日起30內,到物業所在地的區、縣國土房管局備案。備案時須提交《業主委員會備案單》及業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議、法律法規規定其它材料。

問32、業主委員會如何作出決定?答:經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。會議應當有過半數委員出席,作出的決定須經委員人數半數以上通過。業主委員會的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。

問33、什么情況下業主委員會委員資格終止?答:出現以下情況時業主委員會委員資格終止:(1)因物業轉讓,滅失等原因不在是業主的;(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的;(6)拒不履行業主義務的;(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

問34、業主大會、業主委員會是否可以作出于物業管理無關的決定?答:業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出于物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

問35、什么是業主公約?答:業主公約由全體業主共同制定,經業主大會會議通過后,對全體業主具有約束力。主要內容是對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項。

問36、什么是業主大會議事規則?答:業主大會議事規則由業主大會制定和修改,由全體業主共同遵守。業主大會議事規則主要就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定方法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

問37、業主大會、業主委員會與社區建設是怎樣的關系?答:居住區物業管理納入社區建設,是我市城市管理的重要基礎工作之一、目的是為了保障物業管理秩序,維護業主和居民物業管理合法權益,促進社區建設全面發展。按照有關規定,社區居委會指導、監督業主大會和業主委員會工作,并參與成立業主大會籌備組。業主大會、業主委員會應當配合公安機關、與社區居委會相互協作,共同做好維護物業管理區域的社會治安的相關工作。住宅小區業主大會會議,應當告知相關的社區居委會;業主大會、業主委員會作出的決定,應當聽取社區居委會的建議;積極配合社區居委會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。



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