購房時應關注的物業管理事項

問 4、為什么購房時要關注物業管理事項?答:購房時就關注物業管理,才能為將來的物業管理打下好的基礎。因為在業主大會成立之前的前期物業管理階段,物業服務費用、服務內容和質量要求等有關物業管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定,房屋買賣關系已經形成,業主到入住時發現物業服務費用或者物業服務內容等不滿意,就容易產生矛盾。因此在購房時要與開發單位書面約定好房屋入住后的有關物業管理事項,即使是預售房屋,購房時離入住還有一段時間,也應在購房時與開發單位約定好物業管理事項,才能有效避免入住后的物業管理糾紛。

問 5、購房時應注意哪些物業管理事項?答:主要簽訂好兩個文件:房屋買賣合同和業主臨時公約。購房時與開發公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業服務費用、物業服務內容和質量要求等內容;買房人同時要承諾遵守業主臨時公約。

問 6、是否可以到辦理入住手續時再看業主臨時公約? 答:買房人在購房時就要看業主臨時公約,在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業主公約。建設單位應當在銷售房屋前,制定業主臨時公約,在房屋銷售時,將業主臨時公約向買房人明示,并予以說明;不能到辦理入住手續時再將業主臨時公約出示給買房人看。

問 7、業主臨時公約具有什么作用?答:業主臨時公約要求物業管理區域內全體業主共同遵守,能起到規范業主在物業管理活動中行為,維護全體業主整體權益的作用。例如,業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品,就是為了保證小區全體住戶的安全;又如業主臨時公約規定對欠繳費用的業主,業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳,是為了維護全體業主的利益,對欠費業主的約束。

問 8、業主臨時公約包括哪些主要內容?答:業主臨時公約由開發企業在售房前制訂,主要對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發企業制訂的業主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。

問 9、違反業主臨時公約怎么處理?答:業主違反業主臨時公約的,應該承擔相應的違約責任,比如個別業主不按照公約的規定使用公用部位公用設施設備,造成損壞,是對其他業主的利益侵害,應該賠償損失。對業主違反業主臨時公約的行為,相關業主、業主委員會,物業管理企業、可以督促其改正;協商調解不成的,可以提起訴訟;違反相關政策法規的,報告有關部門。

問10、新的業主臨時公約制度從什么時候開始實行?原來已經簽署的物業管理公約是否繼續有效?答:2003年12月9日后申領預售許可證的新建項目,實行新的業主臨時公約制度。原來已經簽署的物業管理公約(或房屋使用、管理、維修公約),在業主大會通過新的公約前,原公約繼續有效。

問11、業主臨時公約和業主公約有何區別?答:業主臨時公約和業主公約均對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主臨時公約適用于業主大會成立前的前期物業管理階段;業主公約是業主大會成立后,經全體業主所持投票權三分之二以上通過后生效。

問12、房屋買賣合同中包含哪些有關物業管理的條款?答:北京市國土房管局2003年12月發布的新《商品房買賣合同》示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業管理有關的條款。內容包括物業服務費用、物業服務內容和質量要求以及承諾遵守業主臨時公約等。

問13、開發企業制訂的房屋買賣合同中有關物業管理的內容,購房人為什么不能隨意修改,是不是霸王條款?答:由于物業管理服務具有公共性的特點,綠化保潔、公共秩序維護等物業服務,服務內容和服務水平,對入住的每個業主都是一樣的,支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業主約定的公共性服務內容不一樣,沒有可操作性;如果約定的費用不一樣,一樣的服務水平,有的費用高,有的費用低,對多付費的業主不公平。因此,房屋買賣合同中關于公共性物業服務的費用,服務內容和質量要求等條款應由開發企業根據前期物業服務合同確定,與前期物業服務合同保持一致,開發企業在售房時要將物業服務內容和費用等明示給買房人并進行約定,但不能由個別購房人與開發單位單獨協商確定。這是由于前期物業管理的特殊性決定的,目的是為了維護全體業主的合法權益,不應理解為霸王條款。

問14、房屋買賣合同中約定的物業服務費、服務內容和質量等在什么階段實行?答:在業主大會成立前的前期物業管理階段實行。業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同生效時,物業服務價格、服務內容和質量等按新合同執行。

問15、前期物業服務合同如何簽訂,包含哪些主要內容?答:前期物業服務合同由建設單位與物業管理企業簽訂,包含主要內容為前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。前期物業服務合同必須采取書面形式。

問16、業主大會成立前,業主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交納物業服務費用?答:不能。因為按照規定,前期的物業管理企業由開發建設單位委托,業主應當按照約定交納物業服務費用,接受物業管理企業的服務。

問17、業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同后,單個業主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交費?答:不能。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主必須履行業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同的約定,交納物業服務費用。


北京快三形态走势图一定牛百度