物業管理節能降耗從一點一滴做起


低碳節能環保這一國策,是從事物業管理服務工作者的義不容辭的神圣職責,實踐證明要把這一國策落實到位,不僅要有良好的職業精神,更需要具備高水平的技術人才和管理者,達到自覺為客戶節能降耗,節約資金,主動服務的奉獻精神,以突出的業績向客戶、業主獻上一幅美麗的畫卷,體現出物業管理從業人員的自身價值和職業素質。
 
一、技術管理水平高低決定節能降耗效果
津房物業公司于2009年初承擔新建的天津土地交易中心大廈(以下簡稱大廈)物業管理服務工作,并逐步建立起自己的服務體系。大廈的設計為三步節能建筑,主要設備為低耗能產品,設計能耗量較低,能耗參數設計中考慮的比較詳盡,因此局機關服務中心與津房物業把大廈設備節能的主要重點放在技術管理節能上。
 
      大廈內空調制冷面積48,375 ㎡,空調制冷約克雙模式機組2臺制冷能力2,390kw/h、功率504kw/h,加上附屬設備空調制冷機房運行設備總功率為836kw/h。大廈設計建筑冷負荷77.5w/㎡,2臺約克機組承載能力為30,838 ㎡,冰蓄冷冷負荷能力8,017 ㎡,空調制冷機房總的冷負荷能力為38,855.88 ㎡。2009年自大廈投入運行后,諸多原因造成空調系統制冷效果不佳,能源流失較大,達不到客戶滿意。2010年,市國土房管局機關服務中心定位抓技術管理上水平,為大廈服務的津房物業公司也在管理節能上狠下功夫,聘用空調制冷高級技師為工程部主管主抓空調制冷技術管理,在較短的時間內經過和市局機關服務中心工程技術人員的共同努力下,查閱大量技術資料,分析相關設備運行參數和操作運行管理中的缺陷,制定出科學的空調制冷設備運行模式。通過一系列的技術管理,大廈的節能工作取得了可喜效果。
 
二、查找問題,制定措施,提高設備運行效率
2臺2,390kw/h雙模式制冷設備,其一種模式是制冰,俗稱冰蓄冷,其運行中介質乙二醇溶液配比濃度和循環量是制約整個制冷設備冷熱交換效果的關鍵,為此我們采取技術手段修正了介質的配比濃度和循環量,使制冷設備冷熱交換效果達到最佳運行狀態。
 
      另外,冷卻水溫度高造成冷凝壓力高,致使制冷蒸氣冷凝不到液體,導致制冷機組制冷能力下降。針對此問題,我們對兩臺250T/h冷卻塔進行了技術改造和調整,加粗兩臺水塔連接管直徑,平衡了布水量,解決了跑水和缺水現象;對散熱結構進行了技術性能調整,使每臺水塔涼水能力提高了30%以上,提高制冷效率15%以上,與去年同期相比只運行一臺風機降溫,就滿足了設備運行指標要求,節電7,920度。詳見圖示(一)。
 
      兩臺2,390kw/h約克制冷機運行中蒸發壓力低致使制冷量下降,能量調節系統處于半開啟狀態,機組發揮能力下降,再加上冷凝壓力偏高。冷卻水高達38℃左右,實際機組制冷量大打折扣。綜合分析以上參數,對機組添加了一定數量的制冷劑,提高蒸發溫度,降低冷卻水溫度,使冷凝壓力下降。此舉提高制冷機效率30%。
 
三、采取科學管理手段,為業主節約每一分錢
采取科學行為管理手段,根據室外天氣不同溫度 制定科學合理的運行制冷機組臺數及時間,不僅滿足客戶室內辦公舒適度,與去年同期相比節電18萬度,詳見對比圖示(二)。
 
      大廈負二層回水斷流水箱是保證B座樓空調制冷水系統運行壓力平穩的臨時裝置,由于資金問題,自2008年至今一直得不到解決,針對運行中存在不安全易跑水等因素,經科學論證安裝了電磁閥和延時機構解決了運行不安全,壓力不穩定,易跑水的老大難問題,同時采取夜間一臺斷流水泵運行,停止一臺55kw/h冷凍水泵運行,通過兩個月的運行效果良好,僅此一項去年同期相比節電8.2萬度,如圖示(三)。
 
      空調水系統工程施工后未進行清洗,如果系統管壁內污垢過厚,則換熱能力下降。針對水系統換熱能力低的狀況,對冷卻水、冷凍水系統及過濾器、板換設備進行了嚴格的清洗,對15臺新風機組表冷器徹底清洗,對400余臺風盤設備進行正反清洗排除大量污垢,經過兩個月的運行,效果良好,實踐證明換熱效率提高35%以上。通過上面的數據分析充分體現出物業公司的技術管理水平。同時也為機關在節能管理工作上做了一個好的帶頭。
 
      綜上所述,節能減排是物業管理行業當前一項十分重要的工作,由于我們把這項工作作為頭等大事來抓,采取科學方法對影響空調制冷效果不利因素,進行綜合評價,正確決策,確定方案。在實施過程中充分發揮技術管理為先導的作用,明確工作目標,工作重點,實施步驟和具體要求,實踐證明達到了預期效果,空調制冷運行2個月的時間里和去年同期相比節電27萬度電,給業主節約資金27萬元。
 
      今后,我們將進一步挖掘潛能,不斷探索節能降耗新途徑,努力為機關辦公大廈的節能管理工作發揮主導作用。◇

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